Immobilien-Podcast Titel 07
Wozu dienen Bauleitpläne?
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von Christoph Bermpohl
Wozu dienen Bauleitpläne?
Bauleitpläne entscheiden über Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Ein Bauleitplan ist zum Beispiel der Flächennutzungsplan. Hier werden Vorgaben über die Nutzung eines Grundstücks gemacht. Zum Beispiel ob sich ein Grundstück in Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet befindet. Es gibt noch viel mehr unterschiedliche Nutzungsgebiete – und das wird richtig wichtig, wenn Sie Zuhause Ihrem Gewerbe nachgehen möchten! Zum Beispiel in einer Einliegerwohnung, die Sie selbstständig als Praxis oder Bürofläche umfunktionieren! Viele Gewerbetreibende vergessen nämlich, dass ein Wohnhaus zum Wohnen – und nicht zum Arbeiten da ist. Für bestimmte Tätigkeiten Zuhause muss dann als erstes ein Nutzungsänderungsantrag beim Bauaufsichtsamt gestellt werden – Das Thema „Wohnen und Arbeiten unter einem Dach“ ist sehr viel komplexer als man glaubt!
Ein anderer Bauleitplan ist der Bebauungsplan. Das Wort haben Sie sicher schon mal gehört. Und der Bebauungsplan ist nicht nur für Bauherren wichtig! Im Kaufvertrag einer Immobilie bestätigt der Verkäufer dem Käufer gewöhnlich, dass alle Gebäude auf dem Grundstück rechtmäßig erstellt worden sind. Und da beginnen erste Fallen – denn, wer sein Garagendach ohne Baugenehmigung nachträglich in eine Terrasse verwandelt– oder wer sein Wohnzimmer irgendwann mit einem Wintergarten erweitert– oder das Dachgeschoss später zum Kinderzimmer ausgebaut hat, bekommt spätestens beim Immobilienverkauf ernste Probleme! Über dieses Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks bestimmt der Bebauungsplan. Haben Sie schon einmal von der Geschossflächenzahl, der Baumassenzahl oder der Grundflächenzahl gehört? Sagen Ihnen Begriffe etwas wie: offene- und geschlossene Bauweise, Dachneigung oder Vollgeschoss? Über alle diese Angaben gibt der Bebauungsplan Auskunft – und bestimmt letztendlich Art und Maß des Gebäudes auf einem Grundstück. Für manche Gegenden aber geben die Gemeinden keinen Bebauungsplan vor. Dann greift gemäß Baugesetzbuch der Paragraf 34 BauGB – das Geheimnis ist dann, das man auf einem Grundstück Art und Maß errichten darf, wie es bereits in der Nachbarschaft ersichtlich ist – natürlich immer vorausgesetzt, dass die Erschließung gesichert ist. Es steht noch sehr viel mehr in den Bauleitplänen – aber das ist für dieses Kapitel jetzt einfach zu viel!
Wenn Gebäude auf einem Grundstück nachträglich verändert wurden und es nicht sicher ist, ob diese Veränderungen genehmigungspflichtig waren, kann man die nicht zugelassenen Umbauten unter Umständen nachgenehmigen lassen. Prüfen Sie das bestenfalls vor der Beurkundung eines Kaufvertrages! Zu Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie das zuständige Bauaufsichtsamt – oder Ihren Immobilienexperten!
© Christoph Bermpohl